捷運土地開發的未來何去何從
首先要從回顧過去，來通盤檢討捷運土地開發功與過，我們從捷運土地開發沿革、執行成效、面臨問題等深切檢討，至於如何迎向未來，走出新局必須朝捷運土地開發大破大立方向，提出檢討修正重點及成果來進行；未來捷運土地開發，將全面實施修訂後前置、申請、評選、履約及權益分配等五項SOP，並對尚未甄得投資人的土地開發基地，分別朝投資人、政府部門及地主三方向進行：
- 聚焦土地開發大樓產權總值及興建費用，給予投資建商合理管理費與利潤，分回投資產權價值。
- 以建立制度、公開透明、創造利益、全民共享之思維，採改良式權益分配方式辦理土地開發。
- 評選方式採資格標、規格標及價格標三段式、選出對地主最高分收比例之投資建商。
研提四階段改良式超額盈餘分配草案
- 1. 前置階段
- 甄選前委託財務顧問評估建物成本及權益分配比例，提出開發案最低分收比例。
- 2. 甄選階段
資格標
篩選合格財務能力及開發能力之建商。
規格標
成立評選委員會評選投標建商，平均得分達80分以上方為合格建商。
價格標
以對地主最高之分收比例(不得低於評估之最低分收比例)之建商為最優申請人。
- 3. 建造階段
- 取得建照後，依開工申報日為鑑價基準點，委託優良估價師評估開發建物總產權價值，由建築師或營建管理廠商鑑定建物興建費用，嗣據以計算市府取得捷運獎勵產權價值及委建費用、投資人分得產權價值、地主分得產權價值(不少於約定分收比例)後，三方進行區位選擇。
- 4. 使照階段
- 以「使用執照核發日」為基準日，計算投資人已分得樓地板之開發產權價值及出售產權價值，若出售產權價值高於開發產權價值，則其差額(即超額盈餘)之50%，以現金支付予地主，若出售產權價值低於開發產權價值，則不找補。
